Mua bán, chuyển nhượng nhà đất bằng giấy tay bị vô hiệu?

Luật sư đất đai, Luật sư nhà đất, Luật sư giỏi ở TpHCM. Chuyên giải quyết các tranh chấp đất đai, nhà ở. Nhanh chóng – Uy tín –Hiệu quả. Hotline: 0922 822 466

0
76
mua bán nhà đất bằng giấy tay

Phải tuân thủ quy định của pháp luật về mua bán, chuyển nhượng nhà đất. luat su dat dai, luat su gioi

Theo quy định của pháp luật thì việc mua bán bằng giấy viết tay sẽ không được pháp luật công nhận, thường thì người mua sẽ chịu thiệt hại và rủi ro. Cụ thể, tại điểm b, khoản 1, Điều 127 luật Đất đai 2003 (sửa đổi, bổ sung năm 2009) quy định: “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chứng nhà nước; trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất.” luat su dat dai, luat su gioi

Còn tại điểm a, khoản 3, Điều 167 luật Đất đai năm 2013 cũng quy định: “Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này”. luat su nha dat, luật sư nhà đất

Trong thực tế, việc người dân mua nhà không có giấy chứng nhận quyền sở hữu nảy sinh thêm nhiều mặt rủi ro như khó xây mới, cải tạo, sửa chữa… bởi hoạt động này sẽ không được cấp phép. Hơn nữa, do nhà, đất không có giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng, nên không thể thế chấp để vay vốn ngân hàng, giảm sự linh hoạt, hiệu quả trong việc sử dụng tài sản. Đặc biệt, khi giá nhà, đất tăng cao, chủ cũ có thể “lật kèo” hủy hợp đồng và trường hợp này người mua thường thua thiệt. luật sư đất đai, luật sư giỏi

Tại Điều 137 Bộ luật Dân sự quy định: Khi hợp đồng vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường. Như vậy, mục tiêu nhà, đất là tài sản mà người mua muốn sở hữu sẽ không thành hiện thực. Không những vậy, hiện nay trên địa bàn tỉnh còn có nhiều trường hợp hai bên thỏa thuận mua bán nhà, đất cho nhau nhưng tài sản đó lại thuộc về đối tượng thứ ba. luật sư ly hôn

Hậu quả & giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở không công chứng. luat su dat dai, luat su gioi

Theo căn cứ tại Điều 450 Bộ Luật dân sự 2005 về Hình thức hợp đồng mua bán nhà ở có quy định: luật sư thừa kế

Hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

Theo căn cứ tại Điều 122 Luật Nhà ở 2014 về Công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở quy định: luật sư bào chữa

Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu. luat su dat dai, luat su gioi

Đối với các giao dịch này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng.

Như vậy, Pháp luật quy định hợp đồng mua bán nhà ở bắt buộc phải được lập thành văn bản và phải được công chứng, chứng thực bởi cơ quan có thẩm quyền.

Khi mua bán nhà nhất thiết phải tới văn phòng công chứng, tổ chức hành nghề công chứng để được công chứng, chứng thực, không thể mua bán theo kiểu “giấy tay” hoặc lập hợp đồng nhưng không công chứng, chứng thực. luật sư đất đai, luật sư giỏi

Tại Điều 134 Bộ luật Dân sự 2005 có quy định về Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức:

Trong trường hợp pháp luật quy định hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch mà các bên không tuân theo thì theo yêu cầu của một hoặc các bên, Toà án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác quyết định buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của giao dịch trong một thời hạn; quá thời hạn đó mà không thực hiện thì giao dịch vô hiệu. luat su dat dai, luat su gioi

Do vậy, khi việc mua bán không được công chứng, chứng thực là không đúng quy định về hình thức giao dịch mua bán. Nếu có tranh chấp xảy ra giữa các bên mua bán thì giao dịch này có thể bị xác định là giao dịch vô hiệu.

Khi hợp đồng mua bán nhà ở không được công chứng, chứng thực được xác định là giao dịch dân sự vô hiệu sẽ xảy ra hậu quả pháp lý theo quy định tại Điều 137, Bộ Luật dân sự 2005:

Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập. luat su dat dai, luat su gioi

Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường. luat su nha dat, luật sư nhà đất

Từ các quy định trên, khi hợp đồng mua bán nhà ở không có công chứng, chứng thực mà xảy ra tranh chấp, thì các bên cần cố gắng thương lượng với nhau để giải quyết tranh chấp đó theo quy định. luat su dat dai, luat su gioi

Ngoài ra, các bên có thể khởi kiện lên Tòa án để được giải quyết theo trình tự tố tụng. Tuy nhiên, do việc khởi kiện và tham gia tố tụng tốn nhiều thời gian, chi phí nên các bên chỉ tiến hành khởi kiện trong trường hợp đã thương lượng nhiều lần nhưng không đạt kết quả.

Liên hệ luật sư đất đai, luật sư nhà đất để tư vấn thêm:
HÃNG LUẬT PHÚ & LUẬT SƯ
40 Lê Vĩnh Hòa, Quận Tân Phú, Tp.HCM, Việt Nam
Điện thoại: (08) 2223 7476 – 0922 822 466 Luật sư Nguyễn Văn Phú
Email: phu.lawyers@gmail.com
Website: www.phu-lawyers.com
www.phuluatsu.com

TƯ VẤN ĐẦU TƯ & DỊCH VỤ GIẤY PHÉP